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如何看待信托中的“顺位抵押”?

作者:选信托网      来源:选信托网       发布日期:2019-05-31

土地抵押是信托风控里面的一向常见措施,但有时候在尽调合同中会注明:本地块抵押为第二顺位抵押。这就让很多投资者摸不着头脑了:抵押就抵押,怎么还有顺位?有第二顺位抵押,是不是还有第三、第四?抵押足值吗?

其实,根据《担保法》第三十五条的规定,财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押。《物权法》未对余额部分再次抵押和超额抵押作出禁止性规定,因此,只要您与债权人协商一致,债权人愿意作为第二顺位的抵押权人,通过提交申请书,双方身份证明、权属证书、借款合同、抵押合同等相关资料,登记机构可以为您办理二次抵押。

怎么理解呢?举个例子,某A城投公司向B信托公司融资,融资额3亿,提供一个价值6亿地块的土地抵押。如果事情到此为止,那么抵押率就是50%,抵押物足值;

过了两个月后,该城投公司又由于有新的业务需要融资,需要再融2个亿,这时他可以把上述抵押的地块拿出来做第二顺位抵押;由于上述地块在抵押了3个亿之后,还剩3个亿的额度,因此该城投公司向C信托公司申请2亿融资,并为该地块办理了二次抵押。

很明显,办理了二次抵押后,抵押率上升,第一顺位的抵押人权利实际上是受损的;但是,法律同时规定,出现“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:

抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;

顺序相同的,按照债权比例清偿;

也就是说,如果该城投公司到期后还不上钱需要变卖抵押地块,那么B城投公司将比C城投公司优先受偿。如果地块拍了4个亿,那么B信托公司仍然会拿到3个亿;而C信托公司就只能拿到1个亿了。

那C城投公司不是亏大了?

还真是的。所以作为第二顺位债权人人会面临资产贬值外,还要减掉清偿掉之前的债权人的价值的风险,因此在办理抵押登记时,登记机构会明确告知。此外,第一顺位抵押人为保护自己的权利,往往会在合同中注明:办理第二顺位抵押需经双方同意;或者直接不允许办理其他顺位抵押。

目前,顺位抵押在信托中已经渐渐变少了,但在不少地产融资的其他项目中还有出现。有的地产商优越地段土地潜力巨大,估值较高需要拆分融资就会办理顺位抵押。投资者在遇到有顺位抵押的项目一定要搞清楚抵押顺序,明辨其中的价值与风险。如果有其他疑问,欢迎随时致电400-099-6690,与选信托网更深入的交流。

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