• 400-099-6690

从【长安信托-融创武汉黄家湖】说起,

作者:选信托网      来源:选信托网       发布日期:2019-06-18


近期信托市场上优质地产项目不算多,大部分集中在三线及以下城市,偶有一个《光大信托 -福州福晟地产》省会地产项目,开发商又属于当地体量不太大的地产商,投资者不免新生犹豫。

这种情况下,【长安信托-融创武汉黄家湖】算是地产信托的一股清流了,头部房企热门准一线城市住宅地产,一看就是地产信托热门候选。不过,选信托网在查阅其尽调资料时发现,该项目的抵押措施是比较少见的“后置抵押”,估计不少人可能会漏掉这一点。那么,什么是后置抵押,会不会有哪些不安全的因素呢?

先看看【长安信托-融创武汉黄家湖】的项目基本情况:

项目名称:长安信托长安权-融创武汉黄家湖项目股权投资集合资金信托计划

投资方向:受让SPV项目公司99%股权,增资款用于融创武汉黄家湖项目开发建设。

风控措施:

1、标的土地抵押;

2、项目公司100%股权质押和融创泰业剩余1%股权质押;

3、融创房地产集团有限公司(以下简称“融创集团”)保证担保。

业绩基准:

100万≤X<300万    8.5%

300万≤X<1000万     8.8%

1000万≤X                  9%

抛开其他的不说,单看风控而言,是房地产信托中常见的“土地抵押+项目公司股权质押+集团保证担保”的“老三样”,没什么新意。不过,仔细查看尽调就会发现:

1、土地使用权提供后置抵押,信托计划成立后2个月内,项目土地抵押登记办理完毕。

2、土地评估价值约为422,289.18万元,本金抵押率不超过70%。
  3、信托期间根据项目预售证办理进度可将土地抵押转为在建工程抵押。


其中“后置抵押”比较引人注目,所谓“后置抵押”顾名思义与“前置抵押”相反,一般的土地抵押办理流程为:

取得《土地使用证》
           ↓
  评估土地价值
           ↓

办理土地抵押手续

但是受限于各种手续的办理进度,某些情况下,房地产项目已经要启动,地已经拿下来而《土地使用证》还在审批过程中,这时候为了追赶进度,房地产商就和融资方约定:先拿到钱,《土地使用证》一办下来就去办理抵押。例如本项目中,就规定:信托计划成立后2个月内,项目土地抵押登记办理完毕。

那么,【后置抵押】有什么风险呢?

最大的风险就在于这个土地抵押办不下来。理论上来说,钱拿到手了,房地产商也就没动力办理抵押,或者土地抵押办理了,但是抵押给了另外的融资机构。这类事件在信托中不常见,但在之前不少私募基金中有遇到过。投资者做项目时合同上写了要办理抵押,结果到期兑付不了追究管理方时才发现,资金到手后土地抵押没有实际办理。土地抵押往往是房地产融资项目中最有效的风控,如果出现这种情况,抵押贷款实际上就相当于信用贷款了。

为什么会出现这类情况呢?

一个原因是管理方弱势或者不尽职。早在前两年私募基金项目火热时,我们就发现不少私募基金管理人项目一成立,贷后管理形同虚设,所谓的“后置抵押”还没来得及办理,融资方就跑路/倒闭了;另一个原因是融资方不配合,土地抵押本身流程比较繁琐,中间还牵涉估值,融资方拿到钱了不着急办也常见。

一句话,【后置抵押】靠不靠谱,关键看这个抵押会不会真的办理;办下来了,就跟普通抵押没区别。如果拖着没办,项目出问题时尽管有双方协议,但该土地就难以作为抵押物处理。

那么,如何避免这种情况呢?后置抵押的项目还能做吗?

既然主要风险点在于“不办”,那督促它办理不就可以了嘛。信托尽调中表示,“信托计划成立后2个月内,项目土地抵押登记办理完毕。”这个“项目成立后”,通常指的是“项目第一期成立后”,从第一期到项目收尾,往往还需要一段时间。比较稳妥的做法是,等到土地抵押办理完毕再出手。

如何判断土地抵押是否登记完成?

这个简单,找你的理财经理确认,如果土地抵押办理完毕,会有土地他项权证提供。如下图所示:

当然,【后置抵押】不办理的情况并不多见,尤其是在信托项目中,信托公司对尽调内容负有法律责任,如果尽调中注明“两个月内办理而后续没有办理”,那投资者自然可以追究信托公司的管理责任。信托公司和银行一样属于大型金融机构,这类失误出现的概率还是比较低的。

除了“后置抵押”之外,【长安信托-武汉黄家湖】项目资质本身如何呢?我们也做了更具体的分析,详见《长安信托-融创武汉黄家湖怎么样?如果您对该项目有任何疑问,欢迎随时联系400-099-6690,与我们详细交流。

  • 关注我们
  • 微信号
  • 财富热线
  •   400-099-6690
  • 在线咨询
  •   在线咨询  08:00-23:00
  •   LIVE800  08:00-23:00
点击收起
投资理财,从选信托开始 ! 400-099-6690
优质理财产品立即预约咨询