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金谷信托-博睿67号郑州中原区铁炉棚

作者:选信托网      来源:选信托网       发布日期:2019-08-14

选信托网每周会结合市场发行情况,挑选几个有代表性的项目做简单优缺点分析。我们相信,诚实和严谨的风险分析是投资避险的基石,希望能为相关投资者提供参考性建议。公开渠道展示容量有限,联系400-099-6690可获取更详细信息。
 本周我们评测的项目为:金谷信托-博睿67号郑州中原区铁炉棚改项目。

1、产品概况
详见:《金谷信托-博睿67号

【项目期限】:2年

【项目规模】:3.3亿

【项目收益】

100万≤X<300万      8.6%

300万≤X<600万         9.0%

600万≤X                     9.3%

【资金用途】

用于济宁城市停车场建设项目建设。

2、产品分析

优势:

1)项目位于郑州主城区,一号线铁炉站地铁口(强优点)

本项目位于郑州市中原区(市政府所在地) ,具体在西四环路以东,雪松路以西,化工路以南,郑上路以北。郑州地铁 1 号线纵穿该区域中心地带, 并设有铁炉站,交通便利,项目区位优势明显。

北侧紧邻郑州市高新技术产业开发区及郑州北大学城,具有产业带动,能导入居住人口;南侧规划为市政府新办公所在地及市文化行政服务中心,生活配套完善,未来将成为郑州市的行政、商务服务、生态宜居、休闲旅游以及文化传承中心。

2)交易结构上来看,整个裕华置业体系都把信用绑在该项目上

下图是本项目的产品结构,从图上可以看出,母公司裕华置业、实控人及其亲属都提供了连带担保。拿下土地后30工作日内办理土地抵押。

劣势:

交易对手实力偏弱,项目较为前期(强劣势)

核心交易对手为河南裕华置业经过十余年发展,在河南已累计开发二十余个项目,并且全部位于郑州市区。但是从财报角度来看,截止2018年底总资产25.8亿,负债13.2亿,其中流动负债10.7亿。作为地产项目的交易对手而言,实力还是偏弱了。前期项目已投入14.9亿,主要是用于整体的拆迁补偿以及一期安置房建设,按照郑州旧改的旧改模式,是“先安置,后开发”,前期资金投入沉淀成本比较高。

项目回款主要是来自于两方面:

一是政府的土地出让返款约10亿(本项目作为重点棚改项目,享受土地出让金65%返还政策,补偿前期拆迁安置投入)。二是商品房部分的销售收入。目前安置房正在建设中,土地出让还未完成。不管是政府的出让金返还还是后期项目销售现金流,都还有一定的不确定性。
对于具体的信托项目,选信托网只结合公开渠道可验证的信息,删繁去简,留取关键点供投资者参考。但投资始终是个性化的决策过程,每位投资者自身情况的差异会导致投资建议上的偏差,因此,针对具体项目选信托网不做统一推荐。欢迎感兴趣的投资者随时联系400-099-6690,与我们一对一沟通。

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